二手住宅

市场成交：春节假期影响，成交环比下降40.3%

根据贝壳找房实时监测数据： 1月二手住宅成交量环比下降40.3%，同比下跌16.7%。分析来看，本月成交下降的原因主要有两个方面：

一是，春节假期影响，1月正值春节假期，市场活跃度受到明显抑制，购房者的购房意愿和实际交易活动普遍减少，导致二手房成交量出现季节性回落。同时，假期期间，中介机构、银行等相关部门的业务节奏放缓，交易流程延迟，进一步削弱了市场成交表现。二是，二手房价继续调整，合肥二手房价格延续下行趋势，购房者观望情绪加重。价格下跌使得部分购房者期待更低价格入市，从而延缓交易决策。同时，价格调整尚未完全触底，市场对后市走势仍存不确定性，进一步加剧了购房者的观望情绪。

从周度成交走势来看，虽然受到春节假期影响，成交逐渐下滑，但随着假期结束，传统购房旺季“小阳春”的临近，叠加1月底合肥恢复“商转公”贷款政策，市场信心逐步恢复，二手房市场有望迎来阶段性上涨。

图：合肥贝壳二手房月度成交量走势（2020年1月为基期）

成交区域：区域全线降温，政务跌幅居首

从区域来看，包河区以14.5%的成交占比位居区域榜首；其次是滨湖新区和庐阳区，分别占12.1%和11.8%。与上月相比，所有区域成交量均出现下滑，但跌幅呈现明显分化。其中政务区跌幅最大，环比下跌63.3%；其次是高新区和蜀山区，分别下降54.6%和50.3%。此外，经开区、肥东县和肥西县降幅也均超过了40.0%。相比之下，瑶海区、长丰县和新站区跌幅相对较小，跌幅均低于30.0%。整体来看，市场呈现西南区域跌幅较大，东北区域跌幅较小的特征。

图：2025年1月合肥不同区域二手房成交量及环比变化（单位：套、%）

热点小区：滨湖经开登顶，回迁房热度回升

从具体小区来看，本月成交量最高的小区是滨湖新区的滨湖世纪城春融苑，荣登最热门小区榜首；成交量第二小区位于包河区的元一柏庄，成交量第三的小区位于经开区的东海星城。前三大热门小区均为单价较低、性价比高的小区，如元一柏庄小区成交均价不到1.2万元/平米。

本月热门成交TOP30小区中经开区和滨湖新区上榜小区最多，均占据6席。其次为包河区和肥西县，分别上榜5席和3席。值得关注的是，TOP30成交小区中包含了荣城花园北苑、临湖社区和民悦花园等7个回迁房项目，较上月增加3个，反映出当前回迁房市场的热度在不断回升，并受到越来越多购房者的关注与青睐。

图：2025年1月合肥二手房热点分布

成交均价：均价13882元/平米，房价指数93.6

从价格指数来看，1月合肥二手住宅价格指数为93.6，环比下降1.3，同比下跌19.2。从成交均价来看，1月二手住宅成交均价13882元/平米，环比下降7.0%，同比下跌17.4%。从区域房价来看，三区域上涨，九区域下降；其中滨湖新区房价环比增长2.0%，庐阳区房价下降11.2%。

从各区域房价指数来看，所有区域全部下滑。包河区跌幅最大，环比下跌2.9；其次是滨湖新区和高新区，分别下降2.8和1.4。庐阳区房价指数较为稳定，仅下降0.1。

图：合肥贝壳二手住宅成交均价和价格指数走势（单位：元/㎡）

面积结构：套均面积变大，改善群体需求提升

1月合肥二手住宅成交套均面积为99.1平米，环比增加2.1平米。从各面积段来看，90平米以下面积段占比最高，占42.7%；其次是90-120平米和120-144平米面积段，分别占37.7%和12.9%。与上月相比，144平米及以上面积段占比增长1.5个百分点，改善客群需求回升；90平米以下和120-144平米面积段占比分别下降1.1和0.6个百分点。

总价结构：套均价下降，低总价段占比增长

1月合肥二手住宅成交套均价137.5万元，环比减少7.2万元。从总价段来看，100万以下总价段占比最高，占39.1%；其次是100-150万和150-200万总价段，分别占28.8%和16.0%。与上月相比，100万以下和100-150万总价段占比分别增长1.4和1.2个百分点；其它总价段占比从低到高分别下降0.3、1.9和0.5个百分点。

议价空间：议价空间再创新高，环比增加1.2个百分点

1月合肥二手住宅平均议价空间为23.8%，环比增长1.2个百分点，同比上涨4.6个百分点。从市场反馈来看，一方面二手库存房源高位，市场供大于求的格局未改，为加速房源去化，卖方不得不通过让价来吸引买家；另一方面，房价下跌趋势加剧了买方的观望情绪，购房者在交易中占据更主动的地位，议价能力提升，进一步推高了议价空间。从区域来看，政务区议价空间最高，达27.5%；其次是滨湖新区和肥西县，分别为26.9%和24.3%；长丰县议价空间较低，为20.2%。与上月相比，滨湖新区增加4.5个百分点；高新区下降1.9个百分点。

库存与去化周期：库存16.8万套，去化周期72.2个月

从库存房源量来看，截至1月底，合肥二手住宅库存房源量为16.8万套（对外展示库存房源11.4万套），库存房源继续攀升，市场供需矛盾进一步加剧。从去化周期来看，1月二手住宅去化周期为72.2个月，环比延长2.9个月。库存房源量的持续增长和去化周期的延长，反映出市场供大于求的格局未改，短期内高库存状态仍将对价格形成下行压力。

春节楼市：新房下降47.6%，二手房下降58.2%

春节假期（1.28-2.4），合肥贝壳新房市场成交11套，同比下降47.6%，日均成交1.4套；二手住宅成交28套，同比下降58.2%，日均成交3.5套。相较于去年春节假期，今年春节假期成交明显缩水，其主要原因依旧是市场信心不足，房价的下跌使得购房者观望情绪较浓，这种市场情绪在春节假期期间表现的更为明显。购房者普遍对市场前景存在不确定性，倾向于等待市场进一步明朗化后再做决策。

房源核销分析：暂不出售下滑，其他类型占比上涨 

1月合肥二手住宅新增挂牌房源核销套数环比下降60.2%，同比下跌39.6%。从核销类型来看，其中暂不出售占比最高，高达69.5%；其次是其他公司成交和非有效委托，分别占12.9%和10.2%。与上月相比，暂不出售占比下降6.4个百分点，其他类型占比均不同程度增长。

成交节奏：房源周期延长4.6天，客源周期缩短4.8天

1月房源成交周期225.1天，环比延长4.6天，同比延长24.6天，房源成交周期依旧位居高位，房源去化难度较大；客源成交周期125.0天，环比缩短4.8天，同比延长25.2天，客户购房决策保持谨慎态度，市场成交节奏较慢。

市场预期：新增挂牌量价齐跌，客户预期继续下降 

1月合肥市二手房新增挂牌房源量环比下降50.6%；新增挂牌均价18145元/平米，环比下降6.6%。从挂牌走势来看，挂牌市场受春节假期影响更为明显，月度新增挂牌量创近年来新低，且由于目前市场可售房源过剩，也直接降低了业主的挂牌积极性。

调涨占比低位徘徊。从房源调价来看，1月合肥二手住宅调价房源中调涨占比为10.1%，较上月下降0.1个百分点，调涨占比继续保持低位徘徊，降价策略依然是市场的主流选择，近九成房源选择降价出售。

从各区域来看，政务区调涨占比最高，为12.8%；其次是蜀山区和高新区，分别为11.7%和11.2%。肥东县最低，为7.6%。整体来看，呈现核心区域调涨占比相对较高，外围区域较低的特征。 

1月新增带看量环比下降42.2%，同比下跌18.6%；新增客源量环比下降39.8%，同比下跌32.1%，客户看房积极性降低，成交转化难度加大。从周度数据来看，虽然受到春节假期影响，新增带看和客源呈现下降态势，但随着假期结束，购房需求逐步释放，市场活跃度将回归正常水平，叠加1月底“商转公”政策的恢复，预计后续市场成交将止跌回升。

二、一手住宅

市场供需：供需双降，市场降温

1月合肥市区新建商品住宅市场供应19.43万平米，环比下降55.8%，同比上涨109.3%；成交25.56万平米，环比下降48.7%，同比上涨93.4%；供求比为0.76。

分析来看，本月成交下降主要受两大因素影响：一是春节假期效应，1月包含春节假期，房地产市场通常会受到一定影响，购房者在春节期间的购房意愿和实际交易活动都会大幅减少，导致新房成交量环比下降；二是供应端收缩，经历年末冲刺业绩后，重点房企普遍放缓推盘节奏，导致了市场供应不足，影响了成交数据。

市场成交：环比下降54.6%，包河热度下滑

1月合肥市区新建商品住宅成交1826套，环比下降54.6%，同比上涨77.5%。从区域来看，包河区以40.6%的成交占比位居榜首，并且连续六个月领跑市场；其次为经开区和新站区，分别占15.2%和11.9%。与上月相比，经开区和蜀山区涨幅较多，分别增长8.4和3.2个百分点；包河区和瑶海区跌幅较大，分别下跌6.5和3.4个百分点。

TOP30成交：包河上榜12席，悦颂雅园项目荣登榜首

本月热门成交TOP30项目成交中，包河区上榜小区最多，占据12席。其次为经开区和瑶海区，分别上榜5席和4席。细分项目来看，包河区的悦颂雅园项目以164套成交荣登榜首；其次是经开区的松谷鸣翠和高新区的绿城•锦海棠项目，分别成交147套和98套。

成交均价：环比增长16.4%，高单价段占比回升

1月合肥市区新建商品住宅成交均价22983元/平米，环比增长16.4%，同比上涨2.4%。从各价格段来看，2-3万元价格段占比最高，占51.6%；其次是1.5-2万元和1-1.5万元价格段，分别占20.3%和15.9%。与上月相比，2-3万元和3万元及以上单价段占比分别增长13.4和8.7个百分点；1-1.5万元和1.5-2万元单价段占比分别下降3.5和18.8个百分点。

面积结构：套均面积变大，144平米及以上增长17.4个百分点 

1月合肥市区新建商品住宅成交套均面积140.0平米，较上月增加16.2平米。从各面积段来看，120-144平米占比最高，占39.4%；其次是144平米及以上和90-120平米，分别占32.0%和26.2%。与上月相比，120-144平米和144平米及以上占比分别增长5.4和17.4个百分点；90平米以下和90-120平米占比分别下降8.6和14.2个百分点。

总价结构：套均价321.8万，环比增长77.3万 

1月合肥市区新建商品住宅成交套均总价321.8万，环比增加77.3万。从总价段来看，300万及以上占比最高，占51.5%；其次是200-300万和150-200万总价段，分别占26.8%和11.5%。与上月相比，300万及以上总价段占比增长30.3个百分点；其他总价段占比从低到高分别下降4.2、9.4、1.2和15.5个百分点。

全市库存：新房库存连降四月，去化压力继续减轻

1月合肥市区商品住宅库存350.5万平方米，环比下降1.7%，库存面积已连续下降四个月；平均去化周期12.5个月，环比延长0.2个月，市场去化压力减轻。