案例简介

在浙江新东阳建设集团有限公司与丹东日月鑫置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，新东阳公司与日月鑫公司签订两份《抵顶工程款协议书》，约定日月鑫公司以33套房屋抵顶部分工程价款。后两份《抵顶工程款协议书》所涉的8套房屋被日月鑫公司的另案债权人申请查封，导致日月鑫公司难以为新东阳公司或其指定的第三人办理该8套房屋的商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记。

本案经辽宁省高级人民法院一审后，由丹东日月鑫公司上诉至最高人民法院。最高人民法院综合考虑两份《抵顶工程款协议书》的签订时间、该两份协议所涉另25套房屋的实际抵顶时间，酌情认定在合理期限内新东阳公司并未提供证据证明其已向日月鑫公司提供了8套房屋的全部受让人信息而日月鑫公司拒绝为其指定的受让人办理商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记的事实，故该8套房屋在此期间未能实际抵顶的原因不可归责于日月鑫公司。日月鑫公司不应承担该8套房屋拟抵顶工程价款在此期间的逾期付款违约金。

裁判要旨

《中华人民共和国民法典》合同篇规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”新东阳公司与日月鑫公司于2015年7月9日、8月28日签订两份《抵顶工程款协议书》，约定日月鑫公司以33套房屋抵顶部分工程价款。2017年5月5日，两份《抵顶工程款协议书》所涉的8套房屋被日月鑫公司的另案债权人申请查封，导致日月鑫公司难以为新东阳公司或其指定的第三人办理该8套房屋的商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记。根据上述法律规定，新东阳公司应在签订该协议后的合理期间内，向日月鑫公司提供抵顶房屋受让人的必要信息，并协助日月鑫公司办理商品房销售合同的备案登记或房屋所有权转移登记。最高人民法院综合考虑两份《抵顶工程款协议书》的签订时间、该两份协议所涉另25套房屋的实际抵顶时间，酌情认定该合理期间于2015年9月5日届满。新东阳公司并未提供证据证明其自2015年9月5日至2017年5月5日已向日月鑫公司提供了8套房屋的全部受让人信息而日月鑫公司拒绝为其指定的受让人办理商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记的事实，故该8套房屋在此期间未能实际抵顶的原因不可归责于日月鑫公司。日月鑫公司不应承担该8套房屋拟抵顶工程价款在此期间的逾期付款违约金。根据两份《抵顶工程款协议书》载明的房屋面积和单价计算，该8套房屋拟抵顶价款合计3992064元[4套（701、1201、1501、3001）×153.54平方米×3450元+2套（1202、1402）×132.54平方米×3450元+2套（1004、1804）×138.94平方米×3450元]，日月鑫公司不应支付自2015年9月5日至2017年5月5日（共计20个月）的逾期付款违约金1596825.6元（3992064元×2%×20个月）。日月鑫公司对此提起的上诉主张成立，一审法院认定的进度款违约金数额错误，本院予以纠正。日月鑫公司共计应向新东阳公司支付进度款违约金19926809.7元（21523635.3元-1596825.6元）。

法律分析

关于新东阳公司主张的工程价款优先受偿权问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条的规定，新东阳公司对承建的案涉工程享有工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条，该优先受偿权的法定期限为六个月。即在建筑工程纠纷领域，承包方在工程竣工后，发包放有其他债务需要偿还，不能及时支付工程款时，承包方对于工程款享有优先受偿权，法定维权期限为六个月，此款的规定时为了维护承包方的合法权利。但优先受偿权仅针对工程款，但对工程价款违约金、停工损失等，承包人不享有优先受偿权。

法律拓展

若以房抵款约定基本内容不明确的，能否认定达成了以房抵款的合意？答案是不能的。该以房抵款的协议内容是建立在合同的基础关系成立之上的，倘若约定“工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，发包方不能按时按量的支付承包方工程款时，发包方可以将已竣工的可以投入使用的成品，按欠付的承包方工程款等价转交于承包方名下”时，案涉工程刚刚施工，双方还未形成债权债务关系，房屋亦未建成，则以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。

在上述案件中，日月鑫公司与新东阳公司在工程款履行期限届满前签订以房抵款协议，倘若双方在工程款履行期限届满之后签订以房抵款协议，该协议是否有效呢？根据《最高人民法院公报》2017年第9期发布的《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷》案裁判摘要：对以物抵债的效力、履行等问题的认识，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，以物抵债的合同即具有法律效力。

（方新生律师团队供稿）