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“十四五”期间合肥市住房需求分析及解决途径研究

发布时间:2022-01-18 作者:admin 阅读次数: 来源:合肥市2021年哲学社会科学规划项目

“十四五”期间合肥市住房需求分析及解决途径研究

黄健 刘畅 曹鸿昌 朱德开 凌斌 王炜昱 王安琪

摘 要:本课题利用统计数据和抽样调查数据,通过计量经济模型、居民购房意愿,预计“十四五”期间合肥市新建商品住宅需求约54~64万套、新增租赁住房需求约20~30万套/间,影响住房需求的因素主要有:经济发展水平、城镇人口增长规模、住房价格、土地和住房供应能力、房地产政策、居民未来预期。为促进住房消费健康发展,一要坚持房地产政策的连续性和稳定性;二要保持住房供求总体均衡;三要支持居民合理住房需求;四要推动住房高质量发展;五要培育发展住房租赁市场;六要提升物业服务质量和水平。

关键词:人口增长、购房意愿、住房需求

一、“十四五”住房需求预测

(一)城镇常住人口预测

1.多元线性回归模型

通过多元线性回归模型预计2025年合肥市常住人口1045.0万人。按照沪宁杭三市常住人口城镇化率接近或超过80%时城镇化率平均增幅计算,2025年合肥市常住人口城镇化率将达到85.0%,届时合肥市常住城镇人口约888.3万人。

2.均值法

根据第六次和第七次全国人口普查数据,按照过去十年间年均增加值推算,“十四五”末合肥市常住人口为1032.6万人,其中城镇人口为922.4万人。

3.平均增速法

根据第六次和第七次全国人口普查数据,按照过去十年间常住人口年均增速(2.31%)推算,“十四五”期末,合肥市常住人口1050.3万人,其中城镇常住人口892.8万人(按85.0%城镇化率计算)。

综合上述三种方法,预计2025年合肥市常住人口约1033~1050万人,其中城镇常住人口888~922万人。综合考虑,“十四五”时期,合肥市累计新增城镇常住人口约120~150万人,约54.5-68.2万户(新市民按户均2.2人计算)。

(二)城镇住房需求预测

1.购房需求预测

(1)根据计量经济模型预测

根据2011-2020年商品住宅销售状况,运用BP神经网络、和REG模型,预测十四五期间合肥市新建商品住房需求量约6232.1-7346.5万平方米,按套均115平方米计算,约54.2-63.9万套。

(2)根据抽样调查结果预测

根据抽样调查,未来五年城镇常住居民购房意愿30.2%、新市民购房意愿36.0%。按此比例推算,未来五年现有城镇常住居民购房92.4万套(305.9户*30.2%)、新市民购房19.6-24.6万套(54.5*36.0%-68.2*36.0%),合计112.0-117.0万套。按照新建商品住宅与二手住宅成交套数1:1推算,新建商品住房需求约56.0-58.5万套。

2.租房需求预测

根据新市民中租房占比,按照未来五年人口增长,推算“十四五”期间新市民租房需求量,扣减现有常住居民租赁住房退出量,预计“十四五”期间合肥市实际新增租赁住房需求量约19.6-30.2万套/间。具体如下:

预计2021-2025新增城镇常住人口120-150万人,其中租赁人群约占71.0%,约85.2-106.5万人,按户均2.0人计算,需要租赁住房42.6-53.2万套/间。按抽样调查结果推算,现有城镇常住居民中的租赁人群,未来五年因为购买住房将释放23.0万套/间租赁住房,实际新增租赁住房需求约19.6-30.2万套/间。

综上所述,“十四五”时期,合肥市累计新建商品住宅需求约54-64万套、新增租赁住房需求约20-30万套/间。

二、影响住房需求主要因素

(一)经济发展水平

经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。相应的住房需求水平与国民经济发展水平呈正相关关系。根据合肥市统计局数据,2020年,合肥市实现地区生产总值10045.7亿元,成功破万亿,同比增长4.3%;城镇常住居民人均可支配收入48283元,比上年增长6.3%;人均消费支出28002元,增长2.5%,其中居住增长16.1%;城镇居民恩格尔系数为28.9%。居民消费结构更加合理,对住房需求进一步提升。

(二)城镇人口增长规模

城镇常住居民人口的增长,将增加对城市住房需求,根据第六次和第七次全国人口普查数据,2010-2020年,合肥市新增城镇常住人口302.9万人,城镇化率提高19.5个百分点,达到82.28%。大量城镇人口的增加必然推动住房需求的增长。由于房价对购房支付能力的制约,大量新市民、青年人群体将通过租房解决居住问题,租房居住的需求将呈逐步增加趋势。

(三)住房价格

住房价格的高低对其需求量具有重要的调节作用。但由于住房是与土地挂钩的一种特殊商品,因此,住房价格对住房需求的影响较为复杂。根据合肥市统计局数据,2020年,合肥市商品房销售均价14321元/平方米,同比增长7.2%;商品住宅销售均价15265元/平方米,同比增长8.4%。房价上涨幅度高于同期GDP和城镇常住居民人均可支配收入增幅,这将抑制部分住房需求。

(四)土地和住房供应能力

城市住房供应能力,很大程度上取决于土地供应数量,建筑材料的供应能力和建筑能力也影响住房供应。近两年来,受新冠疫情以及新土地法成片开发要求的影响,合肥市居住用地供应相对不足。受2016年合肥市房地产市场过热影响,部分企业拿地不理性,出现许多高价地,为保企业经营,部分项目建筑工程质量整体不高,市场中高品质住房总体偏少。

(五)房地产政策

住房需求受到相关房地产政策的制约,如土地政策、财政政策、货币政策等。土地政策的调整,会对住房价格产生重要影响,进而影响住房需求。贷款利率的升高或降低会从两方面影响住房需求:一是开发商贷款利率的高低,会直接影响住房商品的价格,从而影响住房需求;二是居民住房贷款利率的变化,会增加或减少购房支出,也影响住房需求。当前,合肥市房地产政策总体稳定,土拍政策有所调整,配建代建成本较高,首套房贷款利率5.88%,贷款利率水平保持稳定。

(六)居民未来预期

居民对未来的预期,作为一种消费心理对房地产需求也会产生重要影响。据抽样调查,受访对象中,43.81%的人群认为,未来一年合肥市住房价格同比上涨5%以上;40.17%认为住房价格基本未变;只有16.02%认为住房价格下降。合肥市常住居民对合肥市房价预期依旧看好。

三、促进住房消费健康发展政策建议

(一)坚持房地产政策的连续性和稳定性

牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持房地产政策的连续性和稳定性,积极落实城市主体责任。实施供需双向调节,不断规范市场秩序。加强房地产金融管控,落实房地产企业三线四档融资管理、加强银行房地产贷款集中度管理,加强对拿地企业购地资金进行穿透式审查,并对企业建设开发资金进行摸排,保障项目按期开工建设,切实防范化解房地产金融风险。

(二)保持住房供求总体均衡

根据“十四五”期间,住房需求总量的测算结果,测定所需住宅用地总规模,充分保障城镇常住居民住房需求。并根据各区域经济发展状况、人口总量、产业分布、区域配套以及购房者区域向往度等,立足职住平衡,合理安排各区域土地供应量和住房供应总量。在保障规划期内住宅用地总规模的基础上,根据房地产市场变化,统筹安排住宅用地供应时序、供应数量、供应结构和供应价格,从供给侧优化住房空间布局,促进住房市场供求总体均衡。值得注意的是要充分考虑各区域土地储备情况以及各区域土地供应能力,例如市区土地供应可能会低于四县一市。

(三)支持居民合理住房需求

支持居民自住和改善性住房需求,通过给予购房补贴、契税优惠、公积金优先发放等优惠措施,加强对首套自住性住房以及改善型购房需求的政策支持。实施差别化住房信贷政策,加大对无房户购买首套自住性住房特别是首套二手住房的支持力度,坚决遏制利用信贷杠杆投机炒房行为。加强人才购房支持力度,加快人才公寓建设和分配进度,减少人才公寓分配等待时间。合理控制房价水平,保持房价增幅不高于城镇常住居民人均可支配收入增幅。

(四)推动住房高质量发展

贯彻落实碳达峰、碳中和的战略部署,住房项目执行绿色建筑标准,鼓励发展绿色建筑材料,提高绿色建筑材料使用比例;制定高品质住宅地方标准,研究推进在居住用地出让条件中纳入高品质住宅建设方案,推动住房高质量发展。对参与竞品质的地块,不设置配建代建,在保证起拍价的基础上,将最高溢价率调至5%,给予开发企业合理利润空间,真正让利于开发企业,提高开发企业参与高品质住房建设的积极性,促进住房高品质发展。试点推进现房销售,对于现房销售的开发企业给与一定的支持政策。

(五)培育发展住房租赁市场

着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,增加保障性租赁住房供给。进一步提高信息化管理水平,实现保障性租赁住房申请、审核、退出、租金缴纳等在线办理,让新市民和青年人“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”。 培育专业化规模化住房租赁企业,提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。

(六)提升物业服务质量和水平

积极构建和完善党建引领住宅小区综合治理新格局,建立健全街道(乡镇)、社区党建联席会议制度,推进住宅小区和物业服务企业党的工作全覆盖;全面落实住宅小区物业综合管理工作重心下移,建立街道(乡镇)物业管理重心下移工作专项评价机制,不断提升基层基础物业管理整体水平。加快合肥市物业管理条例立法工作。构建以信用评价为核心的监管制度,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。全面实施物业服务质量第三方测评,探索开展物业服务企业综合星级评定,鼓励物业服务企业拓展经营范围,大力发展家政、教育、家装、租赁、养老等线上线下社区服务业,促进物业行业高质量发展。