近期国内包括合肥在内的多地出现长租公寓“爆雷”、“跑路”事件，波及房东与租客人数众多、金额巨大，引起了政府部门高度重视及社会密切关注。在今年的两会上，合肥市政协委员孙森对此建议，严格禁止“高进低出”、“长收短付”的经营模式，推行第三方资金监管制度，严控“租金贷”。

住房租赁市场需加强规范和监管

孙森表示，涉事企业多采用了“高进低出”、“长收短付”方式，借助“租金贷”模式将金融机构发放的租金贷款注入企业资金池等较大风险的商业模式，最终导致部分企业资金链断裂。长租公寓“爆雷”不仅导致大量租客无法得到平台曾经承诺的服务，甚至还面临已付房租或身负贷款却无房可住的情况，而房东也面临收不到租金、房屋也无法收回等问题。同为受害者的部分租客与房东之间还因为房屋租赁的问题产生争执，甚至出现过激行为。

为解决这一问题，规范住房租赁活动，促进住房租赁市场健康发展，2020年9月7日，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。南京市、深圳市、海南省等地也先后于近期发布关于加强住房租赁市场监管、规范市场秩序的通知。

“合肥市作为首批开展住房租赁试点以及利用集体土地建设租赁住房试点城市，于2020年10月出台了《关于加快发展和规范合肥市住房租赁市场的通知》，提出增加住房租赁有效供应、完善住房租赁支持政策、规范租赁行业经营行为等举措。”孙森认为，此外，合肥还成立合肥市住房租赁发展股份有限公司等国有住房租赁公司，推进住房租赁市场发展。但随着“租购并举”制度建设的不断推进，以及市场的不断变化，住房租赁市场尚需加强规范和监管。

应规范租赁服务收费标准

为此，孙森表示，首先，鼓励房地产开发企业、物业服务企业拓展住房租赁业务。“建议支持具备条件的房地产开发企业从开发销售单一经营模式向租售并举转变，在新建商品房项目中长期持有部分住房用于向市场租赁。”孙森表示，同时鼓励物业服务企业成立住房租赁公司或与专业化住房租赁企业合作，依法拓展住房租赁业务。

其次，孙森建议合肥市住房租赁协会、合肥市房地产中介协会等相关行业协会制定租赁行业执业规范与行为准则，严格住房租赁行业从业人员准入及登记制度，从专业技能、执业道德等方面定期组织从业人员进行教育培训活动，发布租赁行业风险提示，引导从业机构及从业人员依法依规、诚信经营。

“确保房源信息真实发布，严格落实信息公示制度，规范租赁服务收费。”孙森表示，住房租赁企业及从业人员应当对其所发布房源信息的真实性、有效性负责，同时建议在经营场所及官方网络平台对企业的基本信息进行公示。“对于租赁服务费用收取应当形成一套固定的基本收费标准，严格查处违规赚取租金差价行为。”

孙森还建议根据合肥住房租赁市场现状及网络平台信息发布情况，针对住房租赁企业、有关中介机构及从业人员，构建全市范围内的住房租赁信用体系。采取信用分级方式，建立一套信用等级认定标准，实现信用分级结果公示，并根据信用等级评定结果采取相应的奖励或惩罚措施。

推行住房租赁资金第三方监管

孙森表示，严格禁止“高进低出”、“长收短付”的经营模式。他建议严格依法查处通过“高进低出”、“长收短付”等方式扰乱住房租赁市场价格、侵害房东及租户合法权益的行为，针对住房租赁企业、有关中介机构及从业人员，加强开展对该类模式下经营风险、法律风险的宣传警示工作。

“推行第三方资金监管制度，严控‘租金贷’。”孙森建议由住房租赁企业等相关主体与商业银行签订住房租赁资金监管协议，开立专门的监管账户，禁止该类账户支取现金或归集其他性质的资金，并将专户信息和租金收付方式纳入信息公示范围。存入监管账户的租金可通过按月划至住房租赁企业等相关主体账户、或直接转入房东账户的方式完成支付。

对于发生的房屋租赁纠纷投诉，孙森建议住房租赁企业等相关主体、及有关行业协会建立纠纷投诉处理机制，及时受理投诉并妥善化解相关当事人的纠纷。“如遇纠纷无法协商解决的，应当引导矛盾双方通过人民调解、诉讼等法律途径解决，严禁采取威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐租客。”同时建议将违反管理规定的主体，列入有关不良行为记录及信用系统。