经历了2010-2015年房地产市场的低迷期后，大量房地产企业由于之前疯狂地拿地建楼，出现了一批库存房，供过于求，2016年起伴随着各地政府推行一系列刺激政策去库存各地房地产市场繁荣、房价大涨，从2017年中，因抑制房价的过快增涨，国家出台政策：“限购限贷，限售限价”对房地产的进行调控。现阶段，房地产行业机遇与风险并存，抓住机遇，防范风险是房地产行业日后需着重考虑的方向。

案情简介：

A系国有房地产开发企业，B系物业公司（具有房地产开发资质），C某市某区设立的经济开发区管委会，D为经济开发区内村委会后更名为社居委，因经济开发区招商引资拟对D范围内部分集体土地进行征收，考虑到征地范围附近未纳入征地范围的村民一并安置，故D作为供地方与A、B作为开发方签订协议一份，约定：D将协议地块交付给A、B共同开发，A、B按照协议地价及期限支付土地款，并将项目前期配套费用支付给C。A与B又签订协议一份，对双方共同开发时前期的资金投入、职责分工作出了约定。A为履行两协议支付给D土地款400万元，支付C前期配套费用400万元，支付B前期地籍摸排费用130万元。后因协议地块被某市列为其他安置项目的安置用地，导致以上两协议无法履行，C与A签订终止征地协议，解除原协议并退还了A支付的土地款。后A向C要求返还前期配套费用400万元，向B要求归还前期摸排费用130万元均未果，后A向法院对B提起诉讼，后法院判决B归还A超出协议约定的30万元，驳回其他诉讼请求；征地协议解除后C分两次返还了A费用200万元，因C负责人的更换，尚余200万元一直未支付，因A没有确定债权催缴的负责人导致200万元拖了5年未回收，因C负责人已经数次更换，A向法院进行诉讼，后A与C达成调解书，C返还400万元前期配套费用。

法律分析：

本案A作为房地产开发企业，至少在以下几个方面未有效控制法律风险：

一、A与D签订协议前基本的主体资格问题存在重大失误

《中华人民共和国土地管理法》明确规定：房地产开发企业取得土地使用权的方式有两种：土地使用权出让和土地使用权划拨，并由土地管理部门作为土地供给方签订协议，如项目用地涉及集体土地的还需履行征收为国有土地的审批手续。D作为村民自治组织并不具备转让土地的主体资格，故而该协议即使不解除也会被认定为无效合同。

二、协议因客观原因无法履行需解除协议时，协议各方均应在协议上签章确认

 因项目开发用地被某市确定为其他安置项目用地导致协

议无法履行，双方均同意解除原协议，B作为A的共同开发一方，该解除协议的签订，B作为协议一方当事人理应参加解除协议的谈判及签署，但A只单独与D签订终止征地协议解除原协议，导致A在法院起诉B时，B抗辩其未参加解除协议的签订也不知道解除协议的事实，法院最终认定该解除协议的解除效力不及于B；

同时，A与B签订的协议也应一并予以解除，双方应对协议解除前双方为履行协议所花费的相关费用予以结算，并应根据结算约定剩余资金的归属以及责任的认定与划分。因双方未解除双方协议且双方亦未对资金的使用情况进行结算，法院认为双方约定签订协议一个月内B收取100万元用于前期摸排费用符合约定，在双方协议未解除的情况下，B多收取的30万元应予退回，并驳回了A返还100万元的诉讼请求。

三、C不是协议的当事人，原本不承担协议义务，但该协议为其设定的权利不为法律所禁止，但后期需由其承担返还义务时应一并参加解除协议的签订

  C在原征地协议中非当事人，只享有权利并不负担协议

义务，在协议各方解除协议时涉及到款项的返还实际上是为其设定义务，合同法规定：为合同外第三人设定权利不为法律禁止也无需第三人同意，但设定义务必须经第三人同意或认可，A与D解除协议时必然涉及到前期费用的返还，A理应要求D加入解除协议的签订为后续返还款项提供合同依据；其二，对于债权清缴A企业应指定专人负责形成相关制度，权责不明导致债权的清缴无人落实。

综上，房地产企业在经营活动中应审慎防范法律风险，提高自我预测、评估和防范法律风险的能力，既抓住市场、政策性机遇发展，也能将风险排除或降到最低，才能可持续的发展下去。

（方新生律师团队  刘晓军 北京京师（合肥）律师事务所建筑房地产主任）