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合肥新版商品房预售监管办法本月实施

为加强商品房预售资金的监督管理,保护预售商品房当事人的合法权益,促进我市房地产市场健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、(城市商品房预售管理办法)(建设部令第131号)、“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法…

无证预售可罚1%以下预付款

楼盘还没有取得预售许可证,就擅自预售或是变相预售,这样的情况开发商将被罚款。昨天,新安晚报记者从合肥市房产部门获悉,最新修订的《合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式出台,将加强对开发商的监管,开发商想挪用预售资金更难了。办法明确了商品房预售资金的概念…

商品房预售:也称房屋预售、楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

《城市商品房预售管理办法》是国家为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布,自1995年1月1日起正式施行。

《合肥新版商品房预售监管办法》两版本全文
《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》新版 《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》2008版

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理,保护预售商品房当事人的合法权益,促进我市房地产市场健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、(城市商品房预售管理办法)(建设部令第131号)、“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本市市区范围内新开工的房地产开发项目,其经批准预售的商品房预售资金收存、拨付的监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金,是指预售人将其开发的商品房(含住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋,下同)在竣工验收前销售,由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款(包括预售商品房按贷款)等预购房款。
预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。
预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。 
第四条 市房地产管理局为商品房预售资金监管的主管部门(以下简称监管部门),负责组织实施商品房预售资金的监督管理工作,并依法查处预售人违法使用商品房预售资金的行为。
第五条 设立商品房预售资金监管专用账户的银行(以下简称监管银行),应当根据本办法的规定,密切配合,共同做好商品房预售资金监管工作。
第六条 预售人进行商品房预售,应当向监管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售或者变相预售。 
第七条 预售人申请《商品房预售许可证》前,应当在银行设立商品房预售资金监管专用账户,一个预售项目只能设立一个监管专用账户,该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。 
预售人申请《商品房预售许可证》时,监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》。
已经设立监管专用账户的预售项目尚未发生销售行为的,可以申请变更监管专用账户,变更期间该账户范围内的商品房不得销售;已经发生销售行为的,监管专用账户不得变更。 
第八条 商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时,应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。
预购人支付的预售款项,应当凭预售人开具的《商品房预售资金通知书》,存入监管银行的监管专用账户内;凭缴款通知书回执及银行进账单(缴款回单)向预售人换领缴款票据。
预购人申请购房贷款的,发放贷款单位应当按照借款合同约走的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。 
第九条 监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用,用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款;一般监管资金是指超过重点监管资金以外的资金。
重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用),加20%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。 
第十条 预售人需要使用重点监管资金时,应当向监管部门提交《商品房预售资金重点监管资金拨付申请表》及以下资料:
(一)用于支付购买建筑材料、设备的,应当提供采购合同;
(二)用于支付施工单位工程款的,应当提供施工合同和施工单位、工程监理单位出具的工程进度和用款证明:
(三)其他需要的相关材料。
预售人使用一般监管资金时,需提交《商品房预售资金一般监管资金拨付申请表》。
第十一条 监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售资金申请之日起1个工作日内做出答复。经审查符合条件的,出具《商品房预售资金监管专用账户资金拨付通知书》(以下简称《通知书》);有下列情形之一的,不予核准并书面告知预售人理由:
(一)超出监管部门核准数额的;
(二)收款单位与申请用途不符的;
(三)前一笔用款未按照核准用途使用且未纠正的。
一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票,不得一份通知书签开多张支票。
监管银行应当按通知书准予拨付的金额,复核后即时拨付。 
第十二条 监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证(正本)》后,预售人方可申请取消该项目预售资金监管,并凭监管部门出具的《商品房预售资金监管专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。 
第十三条 预售人未取得《商品房预售许可证》,擅自预售或者变相预售商品房的,由监管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。  
第十四条 预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用或挪用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金的,监管部门应当责令其限期改正,暂停商品房预售和预售资金拨付,并按照《城市商品房预售管理办法》的规定予以处罚,同时怍为不良行为记入信用档案。  
第十五条 银行擅自拨付预售人监管专用账户内款项、未将购房贷款直接划转至监管专用账户的,监管部门可按照协议约定,暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务。给预购人造成损失的,银行应当依法承担法律责任。 
第十六条 监管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊,有应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的,依法予以行政处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。 
第十七条 监管部门应当依据本办法制定实施细则,明确工作流程、办事程序,提高工作效率,拟定《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》文本。 
第十八条 巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县参照本办法执行。 
第十九条 本办法自2013年10月1日起施行,有效期5年。

第一条 为加强商品房预售款的监督管理,保护预售商品房当事人的合法权益,促进我市房地产市场的健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律法规、规章的有关规定,结合我市实际,制定本办法。   
第二条 本市市区范围内新开工的房地产开发项目,其经批准预售的商品房预售款收存、拨付的监督管理,适用本办法。   
第三条 本办法所称商品房预售款,是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前销售,由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款(包括预售商品房按揭贷款)等预购房款。   
预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。   
预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。   
第四条 市房地产管理局为商品房预售款监管的主管部门(以下简称监管部门),负责组织实施商品房预售款的监督管理工作,并依法查处预售人违法使用商品房预售款的行为。   
第五条 设立商品房预售款监管专用账户的商业银行(以下简称监管银行),应当根据本办法的规定,密切配合,共同做好商品房预售款监管工作。   
第六条 预售人申请《商品房预售许可证》前,应当在商业银行设立商品房预售款专用账户,一个预售项目只能设立一个专用账户,该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。   
预售人申请《商品房预售许可证》时,监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售款专用账户监管协议书》。   
预售人变更专用账户账号的,须经监管部门确认并公布,同时预售人应当告知预购人有关变更情况。
第七条 商品房预售款应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时,应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。   
预购人支付的预售款项,应当凭预售人开具的《商品房预售款缴款通知书》,存入监管银行的专用账户内;凭缴款通知书回执及银行进帐单(缴款回单)向预售人换领缴款票据。预售人办理《商品房买卖合同》登记备案时,需提交缴款通知书回执及银行进帐单(缴款回单)。   
预购人申请购房贷款的,发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售款专用账户。   
第八条 专用账户内的商品房预售款,除5%的不可预见费用外,只能用于购买项目必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、根据工程进度同比例支付的土地出让费用以及与本项目相关的其他费用。   
第九条 预售人需要使用商品房预售款时,应当向监管部门提出书面申请,填写《商品房预售款专用账户资金拨付申请表》,并提交以下资料:   
(一)用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的,应当提供施工合同及有关材料、设备等采购合同和工程监理单位出具的预售项目工程进度证明等;   
(二)用于支付税款的,应当提供税收缴款书;   
(三)用于支付设计、监理单位费用及其他行政事业性收费的,应当提供合同书或缴费通知;  
(四)用于支付与预售项目相关的其他费用的,应当提供相关证明材料;   
(五)申请拨付土地出让费用的,应当提供土地出让费用缴付证明及工程监理单位出具的预售项目工程进度证明;   
(六)申请拨付5%以内的不可预见费用的,应当提供相关用途证明。   
第十条 监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售款申请之日起1个工作日内做出答复。经审查符合条件的,出具《商品房预售款专用账户资金拨付通知书》(以下简称《通知书》);有下列情形之一的,不予核准并书面告知预售人理由:   
(一)超出监管部门核准数额的;   
(二)收款单位与申请用途不符的;   
(三)前一笔用款未按照核准用途使用的。   
预售人对每一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票,不得一份通知书对应签开多张支票。  
监管银行应当按通知书准予拨付的金额,复核后即时拨付。
第十一条 商品房项目竣工验收合格并具备交付使用条件后,预售人方可申请取消该项目预售款监管,并凭监管部门出具的《商品房预售款专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。   
第十二条 预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款专用账户内的款项及直接接收商品房预售款的,监管部门应当责令其限期改正,暂停商品房预售,并依照《城市商品房预售管理办法》的规定予以处罚;情节严重或拒不整改的,可以通过媒体予以曝光,并同时作为不良行为记入信用档案。

第十三条 监管银行擅自拨付预售人专用账户内款项,监管部门可按照合同约定,暂停该金融机构新开设预售款监管账户业务。给预购人造成损失的,监管银行应当依法承担法律责任。   
第十四条 监管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊,有应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的,依法予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。   
第十五条 监管部门应当依据本办法制定实施细则,明确工作流程、办事程序并拟定《商品房预售款专用账户监管协议书》文本。   
第十六条 市属三县可参照本办法执行。
第十七条 本办法自2008年8月1日起施行,有效期5年。

新旧版本对比——新增、修改、删除

比较前后两个版本,首先是新版《办法》条款较老版多3条,新版共19条。其次,新《办法》新增若干条款,且说明更加详细,此外部分条款作了修改或被删除。
新增部分有:
新版第六条,预售人进行商品房预售,应当向监管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售或者变相预售。
新版第九条,监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用,用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款;一般监管资金是指超过重点监管资金以外的资金。重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用),加20%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。该部分更多的体现为变化,将预售资金分为重点监管资金和一般监管资金,其中,重点监管资金中的不可预见费由老版的5%提高到现在的20%。
新版第十三条,预售人未取得《商品房预售许可证》,擅自预售或者变相预售商品房的,由监管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。新版条款的此条规定,对预售人的违规预售提出了具体罚款措施。
修改部分有:
新版第七条,已经设立监管专用账户的预售项目尚未发生销售行为的,可以申请变更监管专用账户,变更期间该账户范围内的商品房不得销售;已经发生销售行为的,监管专用账户不得变更。老版第六条将其表述为“预售人变更专用账户账号的,须经监管部门确认并公布,同时预售人应当告知预购人有关变更情况。”
新版第十条,预售人需要使用重点监管资金时,应当向监管部门提交《商品房预售资金重点监管资金拨付申请表》及以下资料:(一)用于支付购买建筑材料、设备的,应当提供采购合同;(二)用于支付施工单位工程款的,应当提供施工合同和施工单位、工程监理单位出具的工程进度和用款证明:(三)其他需要的相关材料。预售人使用一般监管资金时,需提交《商品房预售资金一般监管资金拨付申请表》。老版第九条这样规定需提交以下材料:(一)用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的,应当提供施工合同及有关材料、设备等采购合同和工程监理单位出具的预售项目工程进度证明等;(二)用于支付税款的,应当提供税收缴款书;(三)用于支付设计、监理单位费用及其他行政事业性收费的,应当提供合同书或缴费通知;(四)用于支付与预售项目相关的其他费用的,应当提供相关证明材料;(五)申请拨付土地出让费用的,应当提供土地出让费用缴付证明及工程监理单位出具的预售项目工程进度证明;(六)申请拨付5%以内的不可预见费用的,应当提供相关用途证明。
对于预售人方申请取消该项目预售资金监管的规定,新版表述更为详细,第十一条将其表述为,“监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证(正本)》后,预售人方可申请取消该项目预售资金监管,并凭监管部门出具的《商品房预售资金监管专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。”老版这样规定,“商品房项目竣工验收合格并具备交付使用条件后,预售人方可申请取消该项目预售款监管,并凭监管部门出具的《商品房预售款专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。”
由于合肥大扩围后,因此《办法》的执行范围有所扩大,新版十八条规定,巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县参照本办法执行。增加了巢湖市和庐江县。
删除部分仅一条。2008版第七条的部分规定指出,预售人办理《商品房买卖合同》登记备案时,需提交缴款通知书回执及银行进帐单(缴款回单)。在新版中无此规定。
综合来看,变化最大还是新增部分,主要内容预售人需取得《商品房预售许可证》后方可预售,并提出了违规的具体惩罚措施。其次,对于监管账户的资金进行了详细划分与规定,有力提高监管的准确性与科学性。

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